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„Eine Stadt, in der gute Bauwerke verfallen, ist wie ein Mensch, der sein Gedächtnis verliert.“, Alt-Bundespräsident Richard von Weizsäcker

Denkmalschutz und Denkmalpflege zählen heute zu den wichtigsten kulturellen Aufgaben für Bürger und Staat.

Die Erhaltung und Wiederherstellung historischer Bausubstanz hat gerade in unserem Land besondere Bedeutung. Der Staat stellt daher erhebliche Mittel zur Verfügung, um private Investitionen in diesem Bereich steuerlich zu fördern. Zunächst erfordert es Vorstellungskraft, zu erkennen, welche Schmuckstücke aus derzeit sanierungsbedürftigen Bauten entstehen können. Kreativität, handwerkliches Können und detailgetreue Ausführung lassen wertvolle Bauwerke mit historischem Charme wieder in altem Glanz erstrahlen. Das Angebot an Objekten, die dafür zur Verfügung stehen, ist begrenzt.

Betrachtet man die derzeitige Situation in unserem Land, sind für eine Investition in Immobilien, insbesondere in Immobilien mit Denkmalschutz-AfA folgende Gründe besonders motivierend. Denn gerade die Denkmalschutz-Immobilie ist die beste Lösung, um die drei Hauptaufgaben zu lösen.

- Investitionen ins eigene Haus oder in Zinshäuser haben sich in der Vergangenheit als besonders krisensicher bewährt.

- Im Gegensatz zu den schwankenden Aktienmärkten gewährleistet eine Immobilie  ein hohes Maß an Sicherheit und Wertbeständigkeit.

- Der Erlös aus dem Verkauf einer Kapitalanlageimmobilie im Alter oder die Zusatzeinnahme durch die Miete bilden somit eine wichtige Säule der zusätzlichen Altersvorsorge.

Investition in Denkmalschutz Immobilien

Nachdem das Objekt die Einstufung als Denkmal erhalten hat, werden alle Kosten die in Zusammenhang mit der Wiederherstellung des Objektes stehen, und die vom Amt für Denkmalschutz genehmigt worden sind als Werbungskosten anerkannt. Diese so genannten Sanierungskosten sind innerhalb von 12 Jahren zu 100% steuerlich absetzbar ( siehe auch Abschreibungsarten ). Je höher also der Sanierungskostenanteil eines Gebäudes ist, desto höher sind damit auch die vom Kapitalanleger anzusetzenden Werbungskosten . Sind Sie am Erwerb einer Denkmalschutz - Immobilie interessiert? Wollen Sie die steuerlichen Vorteile näher erläutert haben? Die Projekt Partner Finanzberatung bietet Ihnen einen exklusiven Service auf dem Weg zur denkmalgeschützten Immobilie an.

Abschreibungsmöglichkeiten

Durch die hohen Abschreibungsmöglichkeiten ist die denkmalgeschützte Immobilie das Optimum in Bezug auf die Rendite nach Steuern bei Immobilien als Kapitalanlage. Die Abschreibungsmöglichkeiten bei einer Immobilie im Bereich Denkmalschutz sind in einem Betrachtungszeitraum von 12 Jahren in etwa um das 4-fache höher als bei einer vergleichbaren Bestandsimmobilie . Die Denkmalimmobilie wird über zwei Abschreibungsarten steuerlich interessant. Der Altbauanteil wird mit 2% oder 2,5% linear abgeschrieben, die Sanierungskosten werden über 10 ( Eigennutzer ) zu 90% bzw. 12 Jahre ( Kapitalanleger ) zu 100% steuerlich geltend gemacht.

Steuervorteile

Die denkmalgeschützte Immobilie ist nach der Gesetzesänderung Ende 2005 die derzeit einzige lukrative Möglichkeit Steuern zu sparen und in eigenes Vermögen umzuwandeln. Durch die hohen Abschreibungsmöglichkeiten ergeben sich beträchtliche Werbungskosten, die das zu versteuernde Einkommen drastisch reduzieren und zu hohen Steuerrückerstattungen führen. Diese Werbungskosten können entweder in der jährlichen Steuererklärung angesetzt, bei Angestellten als Freibetrag auf die Lohnsteuerkarte eingetragen werden. Selbständige können hier durch die Werbungskosten die monatlichen oder Quartalsweise anfallenden Steuervorauszahlungen reduzieren und so die Liquidität erhöhen.

Werbungskosten

Beim Erwerb einer Immobilie erzielt der Anleger in Verbindung mit der Miete als Einnahmequelle, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da diese Einkünfte jedoch den Ausgaben wie z.B. Zinsen, Tilgung und Nebenkosten gegenüberstehen, ergibt sich hieraus i.d.R. eine Unterdeckung vor Steuern, diesen Differenzbetrag kann der Anleger steuerlich geltend machen. Hinzu kommt natürlich auf der Einnahmenseite noch die Steuerrückerstattung, die sich aus der Abschreibung der Immobilie und der damit verbundenen steuerlichen Geltendmachung ergibt. Wählt der Anleger eine Immobilie als Kapitalanlage mit sehr hohen Abschreibungsmöglichkeiten, so kann es sogar durch die Steuerrückerstattungen zu einem Überschuss nach Steuern inkl. Tilgung kommen. In diesem Fall zahlen Mieter und Finanzamt die erworbene Immobilie ab, und die Wertsteigerung verbleibt beim Anleger. Diese Kombination in Verbindung mit dem zur Zeit noch historisch niedrigen Zinsniveau machen die Immobilie zu einer Kapitalanlage mit überdurchschnittlichem Renditepotential.

Rendite

Eine Immobilie erwirtschaftet eine durchschnittliche Mietrendite in Höhe von 3,5 - 5% p.a. Dies ist die Sofortrendite, die der Anleger für sein eingesetztes Kapital erhält. Hinzu kommen jedoch noch die Steuerrückerstattungen, die sich aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten ergeben, die ebenfalls eine Einnahmequelle darstellen, und damit der Rendite zugerechnet werden müssen. Eine weitere Rendite ist die Wertsteigerung, die sich aus zwei Komponenten zusammensetzt. Die erste Komponente ergibt sich aus der Tatsache das es sich eine inflationsgeschützte Anlage handelt. Die bedeutet das der Wert der Immobilie im Gegensatz zu direkten Geldanlagen um den Wert der Inflationsrate ansteigt.  Der zweite Punkt ist die Wertsteigerung die sich aus der gewählten Lage der Immobilie ergibt. Kaufpreise in sehr guten Lagen können durchaus bis zu 5% p.a. ansteigen.

Sanierungsanteil

Der Sanierungsanteil oder auch Sanierungskostenanteil ist Bestandteil der Aufsplittung des Kaufpreises in 3 Teile. Grundanteil (Bodenanteil), Altbauanteil und Sanierungsanteil. Der Sanierungsanteil, auch als nachträgliche Herstellungskosten bezeichnet, ist der Teil des Kaufpreises der erhöhten Abschreibung gem. § 7h,i EstG unterliegt. Der Sanierungsteil liegt bei Objekten in Westdeutschland bei ca. 60 - 70%, bei Objekten in Ostdeutschland bei ca. 75 - 80%.

Abschreibungsarten

Es existieren 3 verschiedene Abschreibungsarten. Die Lineare Abschreibung, Degressive Abschreibung und Denkmalschutz-AfA (§7 h,i EStG). Bei der Denkmalschutz-AfA ist der Sanierungskostenanteil innerhalb von 12 Jahren zu 100% absetzbar. Im 1.-8. Jahr 9% p.a. und im 9.-12. Jahr 7% p.a. Zusätzlich ist der Altbauanteil linear absetzbar Für die Abschreibungshöhe ist das Baujahr ausschlaggebend:

Bei Errichtung

a) vor dem 31.12.1924 erbaut: 2,5 % p.a. linear
b) nach dem 31.12.1924 erbaut: 2% p.a. linear.

Die degressive Abschreibung, bekannt aus dem Bereich der Neubauimmobilie, wurde zu Beginn des Jahres 2006 abgeschafft, Neubauten werden nun ebenfalls linear mit 2% über 50 Jahre steuerlich abgeschrieben.

Sanierungsgebiet

Die Festlegung eines Sanierungsgebietes unterliegt der jeweiligen Stadt bzw. den Denkmalämter. In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet erhalten alle Objekte eine Förderung gem. § 7h EStG. Ein Sanierungsgebiet können ganze Gemeinden, Stadtviertel oder auch Straßenzüge sein.

 

Zusammengefasst bedeutet dies, dass Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien von großen Steuervergünstigungen profitieren. Hier greifen die Paragraphen 7i und 7h des Einkommenssteuergesetzes. Wenn Denkmäler vermietet werden, kann der Eigentümer sowohl Anschaffungskosten als auch Modernisierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen. Die Sanierungskosten bei Anschaffung eines Denkmalobjekts übersteigen die Anschaffungskosten für die Altbausubstanz meist beträchtlich. Diese können über einen Zeitraum von 12 Jahren verteilt zu 100% steuerlich abgesetzt werden: im Jahr der Fertigstellung und den darauf folgenden sieben Jahren jeweils 9%, für weitere 4 Jahre jeweils 7%. Die Anschaffungskosten für die Altbausubstanz selbst werden bei vor 1925 gebauten Objekten mit 2,5%, bei später errichteten mit 2% linear abgeschrieben.

Da Raritäten immer gefragt bleiben, wird ein begrenzter Markt stets zu Wertsteigerungen führen.